Sudafrica

Il Sudafrica ad oggi risulta un Paese molto vantaggioso per gli stranieri che intendono investire i loro capitali, soprattutto per quanto riguarda l’universo del Real Estate; la spiegazione risiede nel carattere aggiornato dell’ordinamento giuridico e dell’economia sudafricana in costante ascesa. 

Tuttavia, nella nazione è esploso un’accesa diatriba riguardo la necessità di interventi governativi per frenare la corsa alla compravendita immobiliare degli investitori esteri, dato che la legislazione sudafricana odierna stabilisce un assetto di totale liberalizzazione nel campo delle proprietà immobiliari: infatti, coloro che non sono residenti in Sudafrica e che intendono procedere all’acquisto di un immobile dovranno seguire un iter procedurale nel quale incorreranno in pochissime clausole restrittive.

La differenza tra acquirente residente e non residente presenta implicazioni importanti in maggior misura sotto l’aspetto fiscale. Per la South African Reserve Bank si intende non residente ogni persona fisica o giuridica che possiede il domicilio o la residenza ordinaria al di fuori della common monetary area, ossia il territorio che circoscrive il Lesotho, il Sudafrica e lo Swaziland.

Le società straniere che non risiedono nella common monetary area e che vogliono acquistare beni immobiliari devono registrarsi presso l’ufficio territoriale di competenza; per quanto riguarda il caso di società sudafricane il cui titolare non è residente, è necessario nominare un soggetto sudafricano che lo rappresenti.

Se una persona fisica non residente desidera acquistare proprietà immobiliari per soggiornare in Sudafrica per un periodo di tempo molto lungo, bisogna che proceda alla richiesta di un permesso di residenza permanente, che è concesso dalle autorità qualificate dopo aver vagliato determinati requisiti, come il reddito netto del richiedente ed altre proprietà immobiliari che esso eventualmente possiede.

La proprietà in Sud Africa

La forma di proprietà immobiliare più usata in Sudafrica è molto simile a quella che si riscontra nei sistemi di Civil Law, quindi caratterizzata da libertà di vincoli, ossia piena.

Vi sono anche altre tipologie di proprietà, come il lasehold, una proprietà soggetta a vincoli reali, il sectional title, ossia il possedimento di un appartamento insito in un complesso condominiale, e lo share block, che comprende il possedimento di una quota di una proprietà all’interno di una società titolare di una costruzione. 

È quindi possibile, per i soggetti che non risiedono in Sudafrica, comprare il diritto su una parte di un immobile o su un intero edificio utilizzando il proprio nominativo, attraverso un trust oppure partecipando con una quota al capitale di un altro soggetto giuridico - come ad esempio una società.

La fruizione di un immobile può essere posseduta a titolo individuale, ossia come proprietà di un singolo attore, oppure condivisa da più soggetti aventi quote non divise, oppure ancora da un soggetto giuridico come un’associazione, una società, un trust od un altro organo simile istituito fuori dai confini sudafricani. Scegliere una di queste forme si connette a fattori come i contributi fiscali legati al ritorno del capitale, e quindi alla salvaguardia dei beni.

Gli Agreement of Sale anche detti Offer to Purchase sono i contratti che regolano l’acquisto dei beni immobiliari; gli accordi vengono pattuiti in forma scritta, al loro interno comprendono alcuni dati  necessari e devono essere accettati da ambo le parti, affinchè i contratti possano essere imprescindibili legalmente.

La scrittura può ovviamente presentare alcune clausole particolari ed alcune limitazioni. Nel caso in cui il prezzo concordato per la compravendita sia inferiore ai 250 mila rand e vi sono gli altri vincoli inclusi nell’Alienation of Land Amendment Act,l’acquirente ha l’opzione di rescindere il contratto entro i 14 giorni dalla firma del contratto - il cosiddetto cooling-off period - senza ulteriori problemi e senza incorrere nel pagamento di penali, fruendo della restituzione della somma anticipatamente pagata.

In Sudafrica la gestione delle procedure di registrazione degli accordi sui beni immobiliari è affidata ad un professionista particolare, chiamato conveyancer, che in genere viene chiamato dal venditore, mentre gli acquirenti si fanno carico dei costi di registrazione, a meno che non vi siano indicazioni diverse sul contratto.

Prima di tutto, il conveyancer si occupa di preparare la pratica per il trasferimento di proprietà. Una volta che le parti hanno firmato, la documentazione viene consegnata presso il Deeds Registry regionale di competenza, allegando ai documenti anche la segnalazione dei cambiamenti relativi alla iscrizione o cancellazione di ipoteche recenti o passate.

Una volta registrato il contratto, le ipoteche vigenti sull’immobile vengono automaticamente annullate, e vengono annotate le eventuali ipoteche stipulate ex novo dal nuovo proprietario, scrivendo anche il nome della banca a cui il soggetto ha richiesto il sussidio. In questo modo, il nuovo acquirente viene definitivamente riconosciuto come nuovo proprietario dell’immobile e si procede al pagamento al venditore della somma prestabilita. 

È rilevante osservare come la compravendita non implica che il nuovo proprietario si gravi automaticamente (quindi salvo accordi particolari) di potenziali obblighi legati alla passata gestione dell’immobile, che rimangono in ogni caso a carico del vecchio proprietario.

Qualora si presenti il caso che un acquirente sposato fuori dai confini sudafricani decida di richiedere un’ipoteca sull’immobile, è bene precisare che le leggi del Sudafrica impongono anche al coniuge la firma delle pratiche relative all’ipoteca. 

Contratto di compravendita

Di seguito si descriveranno le clausole più usate in un contratto di compravendita immobiliare in Sudafrica, per le quali è bene mostrare maggiore attenzione. Deposito / pagamento: pagare un deposito non è necessario, ma vige come garanzia di onestà e fiducia del compratore, nonchè come indice di stabilità economica. Il conveyancer in genere procede ad investire il deposito dell’acquirente in un conto fruttifero, salvaguardando così gli interessi finanziari del suo cliente.

Il saldo dell’intera somma rimanente viene poi pagata secondo i termini previsti dal contratto, e può essere garantito dalla figura di un intermediario bancario locale che ne assicura la pronta corresponsione.

In altri casi, le banche locali e quelle straniere si accordano tra di loro per certificare la legittimità dei loro clienti: si parla in questo caso di back-to-back guarantee. In alternativa, è possibile, se le condizioni lo permettono, di procedere alla preparazione di una Standby Letter of Credit da parte di un istituto estero.

Occupazione, possesso, trasferimento e canone di occupazione: si verifica la condizione di occupazione quando la proprietà risulta fisicamente libera, mentre si parla di possesso della proprietà a partire dal giorno in cui il compratore accetta la gestione della proprietà, e quindi i rischi che gravano sulla stessa passano nelle mani e nella responsabilità dell’acquirente.

Il trasferimento, poi, viene suggellato dalla registrazione presso il Deeds Registry, nel quale si attesta che il nuovo titolare della proprietà è effettivamente il compratore.

La Occupational Consideration, infine, è il canone che il subentrante che sta occupando l’immobile paga durante il periodo che trascorre tra l’elaborazione del contratto ed il saldo della somma da pagare.

Clausola voetstoets: questa è una condizione che si trova normalmente in tutti gli accordi di compravendita di immobili, e spiega come il bene sia stato comprato nelle identiche condizioni nelle quali questo si trova al momento della stipula. Ovviamente, il venditore è tenuto a riportare al compratore qualsiasi tipo di anomalia conosciuta, che sia manifesta o nascosta.

In più, anche se spesso non è una clausola standard in questo tipo di accordi, il compratore può richiedere che nel contratto venga iscritta la possibilità di operare un sopralluogo sull’immobile per verificarne le condizioni, in modo da poter procedere alla sottoscrizione del contratto stesso.

Certificato elettrico e certificato di disinfestazione: la legislazione sudafricana impone che ogni proprietario abbia un attestato elettrico che certifica la buona omologazione con le norme di sicurezza stabilite dallo Stato. Il certificato di disinfestazione qualche volta viene richiesto, ed attesta che la proprietà non è infestata in tutte le sue parti raggiungibili. In genere, i costi per i lavori che permettono di ottenere queste certificazioni sono a carico di colui che vende l’immobile, a meno che nel contratto non vi sia una clausola che modifica questa condizione di partenza. 

Clausola Fixtures and Fittings: secondo questo vincolo, tutti i beni non rimovibili dall’immobile devono essere venduti assieme alla proprietà: un esempio sono i mobili che non si possono trasportare e gli impianti. È utile, in questi casi, precisare il valore di ogni bene non asportabile che figura all’interno della proprietà, mettendo tutto per iscritto.